第一四半期の不動産業界の投資融資が鈍化している。

「三つの赤い糸」「五つの住宅ローン」及び「集中供給地」という制約がありますが、大多数の住宅企業の売上高は2021年第一四半期に依然として「史上最高」の成績表を記録しました。これは去年の疫病の影響で、不動産企業の売上高は全体的に基数が低い一方で、今の「現金王」の時代に、不動産企業が出荷を加速するのも主動的な要因です。

不動産業界が緩やかな成長の時代に入り、着実な生存が業界の共通認識となった。高レバレッジはもう存続できなくなりました。不動産企業ができるのは「量を加えて出す」ということです。投資先では速くて正確で、販売側でプッシュプレートのリズムを把握し、製品能力を向上させます。融資先はもっと慎重に審査して、各お金の使用効率を高めます。

このような様々なことは、不動産企業が今必要とするスキルです。これは過去に土地の配当、金融配当によって急速に拡大した業界で、再生の時期になりました。このような影響も徐々に不動産企業の財務諸表に反映されてきており、中から見ると、不動産企業のレバレッジは徐々に低下しており、土地投資は慎重になり、融資規模はさらに大きく変化している。

不動産企業の融資規模は今年の第一四半期に明らかに下落した。貝殻研究院の統計によると、2021年第1四半期の不動産企業の域内外債券融資は累計で約3040億元で、同23%下落し、2018年以来の第1四半期の最低発行規模となる。特に、外債の規模は2020年第一四半期より43.5%下落した。

多重箍の呪縛の下で、不動産企業はもう目をくらまして狂奔しなくなった。狂奔の対価は、徐々に顕現化し始めた。

慎重に資金を投入する

金融層が不動産企業に対して拘束した結果、土地市場上で集中的に体現された。中指院のデータによると、TOP 100の不動産企業の保有規模は拡大しているものの、伸びは鈍化し、集中度も低下している。

中指院のデータによると、2021年1～4月には、TOP 100企業の持地総額は8214億元で、持地規模は同時期とほぼ同じである。TOP 100の敷居は22億元で、前年同期に比べてやや下がっており、トップ100企業の土地譲渡総額は全国300都市の土地譲受金に占める割合は57.7%と引き続き低下している。

中指院は、2021年4月の50軒の代表の不動産企業の土地獲得総額が去年より大幅に減少したのは、主に2020年4月の土地市場が「熱い」ためで、大きな金額のブロックが頻繁に出て、全体規模を引き上げたからだと指摘しています。代表企業は今月の持地が前年同月比で下落したが、「二集中」政策の影響で、月間の保有総量は今年の各月で最高となった。

「二つの集中」政策は確かに業界の土地獲得パターンに深く影響しています。このような密集した投資活動の中で、多くは捨てなければなりません。一銭を刃物に使うなら、何も得られないかもしれません。

中型の不動産会社の人は今年の広州、重慶で土地を提供した後、21世紀の経済報道記者に言いました。私たちはポスターまで用意しました。しっかりしていると思いますが、最後の一つもありません。私たちは戦術的に広州を放棄したので、重慶に集中しています。こんな結果になるとは思いませんでした」

事実、「二つの集中」の供給地が寂しいのは中小企業だけではない。万科、中海、華潤はこのような規則の下で甚だしきに至ってはすべてあまり収穫していません。ある大手不動産会社は広州の土地のために数十個のベストを出動させました。保証金は100億円を払っています。

広州で先月の収入が千億近くもある土の中で、広州にためらっていた中海はついに一粒も収穫されませんでした。「重倉広州」を誓い合った華潤も一家だけです。

慎重な投資に対し、不動産企業の融資規模は今年の第一四半期にも明らかに下落した。貝殻研究院の統計によると、2021年第1四半期の不動産企業の域内外債券融資は累計で約3040億元で、同23%下落し、2018年以来の第1四半期の最低発行規模となる。特に、外債の規模は2020年第一四半期より43.5%下落した。

同政策研究院のアナリスト、左越氏は、不動産産業のレバレッジダウンを継続的に推進する政府の大規模な環境下で、不動産企業全体の債権と融資環境が厳しいと指摘している。三本の赤い糸」融資の新規定は「二つの赤い糸」を重ね合わせて住宅ローンの集中度管理政策を実施しています。また、第一四半期の各大手不動産企業の全体的な販売状況は良好で、不動産企業に十分なキャッシュフローをもたらすため、債権融資の主動的な意欲も低下している。

管理に効果を求める

実際には、全体的な観点から、資金の使用、土地の把握などの動作は、不動産企業の精密化管理の範疇にまとめることができます。

万科理事会の郁亮会長がおっしゃったように、十九大は「不動産は炒めない」と強調しました。同時に、我が国は新たな発展段階に入ったと指摘しました。経済発展はすでに高速成長から高品質発展に転向しました。この背景の下で、不動産も規模のスピードから品質効果と利益の発展に転換することを完成しなければならなくて、“3本の赤い糸”、双集中などの政策の登場、業界が明確に管理配当の時代に入ることを示しています。

以前は本当にお金を儲けるのが簡単でした。以前は買ったばかりで、住宅価格が値上がりしました。誰が来てもお金を儲けることができます。そもそも、以前はそのパターンが持続しない。多くは家を建てるだけではなく、位置がよければお金をもうける。何の製品もないし、マーケティングもお金をばらまき、粗放すぎます。長期的に不動産株を追跡するアナリストは21世紀の経済報道を語った。

しかし、不動産企業の現在の状況は、新しい変化に適応できるかどうかは、精密化によって収益が実現できるかどうかは未知数である。

不動産企業の財務諸表から見れば、少なくとも財務指標の最適化において、彼らは行動している。

平安証券の最近の研究報告によると、2020年末に、上場企業全体の純負債率は、前受金を除いた資産負債率、現金短債比率はそれぞれ76.5%、72.4%、119.6%となり、2019年よりそれぞれ6.7個、0.6個、17.5ポイント低下した。「三つの赤い糸」の指標で計算して、現在上場企業は前金を除いた資産負債率だけが「三つの赤い糸」の要求に達していません。

例えば、万科は今年の第一四半期に転載に成功しました。万科2021年第一四半期の報告によると、万科の純負債率は15.5%で、前受金を除いた資産負債率は69.5%で、貨幣資金を持っている1966億元は短期借入と一年以内の満期有利子負債総額の723.7億元をはるかに上回っています。

また、緑地ホールディングスのように、2020年度の業績報告によると、緑地は「三道の赤い糸」を踏み外した不動産企業であり、緑地の最新情報によると、その第一四半期の現金短債は1より大きく、オレンジモードに移行した。

ただ、財務面だけで動くなら、資金密集型の業界にとっては、底辺にすぎない。トップ5の不動産企業の中間管理者が21世紀の経済報道に対して言ったように、ある不動産企業の管理がいいというのは、業界とは違った技能があるはずです。例えば、同じところで他の人より二つ多いと判断して、商品企画が出たらお客さんの愛顧を得られます。「消耗された」資金の可能性を低減し、「同じ区域に家を建てて、土地のコストの安定コストから言えば、違いがありません。一番大切なのはどのようにお金を使って製品の輝きを実現することです。」彼は言った。

これによって判断すれば、多くの不動産企業はリーダーシップを含めて、依然として多くの向上の余地がある。「ボーナス管理」の時代に最後まで笑える人は、まだ勝負の時ではない。