開発者は「武器を納入していない」&Nbsp ;住宅購入者は「購入しない」

2011年北京秋季住宅展はこのほど閑散として幕を閉じた。ビルの意向成約するデータは再び「欠席」し、ブースに登録された顧客と部屋を見ている顧客の数に取って代わった。主催者と住宅企業が現場の成約状況を公表しないのは今春の住宅展示会に続いて2回目。

中国証券紙の記者が訪問したところ、今回の住宅展示会のいくつかの現象は興味深いものがあった。一方、他の都市や海外の多くの不動産プロジェクトが相次いでいる。

業界関係者の分析によると、不動産のマクロコントロール政策に緩みの兆しはなく、住宅購入者が情理の中で見続けていることは、将来の不動産市場の出来高が引き続き下落することを意味している。同時に、二三線都市の購入制限の予想は絶えずエスカレートし、外都都市の不動産プロジェクトは北京など比較的購買力のある大中都市での販売に力を入れる。業界関係者は、今後、北上広深などの一線都市のビル市の行き詰まりが続き、住宅企業が広範囲で大幅に値下げする可能性は低いと予想している。

外国都市の海外プロジェクト「干潟狩り」

住宅展組織委員会の職員によると、今回の出展プロジェクトは180件前後に達し、昨年の秋展より2倍近く増えたが、北京の地元プロジェクトは増加しておらず、外都と海外のプロジェクトは明らかに増えている。40余りの北京プロジェクトと20余りの海外プロジェクトを除いて、今回出展した外都プロジェクトは120余りに達した。これらの外都プロジェクトは主に河北、天津、山東、遼寧、海南などに分布し、不動産タイプは一般住宅、マンション、洋館、別荘、商業プロジェクトなどに関連している。

中国証券紙の記者は、今回の秋の住宅展示会のパビリオンの2階が「万国の集まり」だと発見した。現場スタッフは、「今年の夏の展示会には海外の出展者が多く、今回は2階建てを占めており、世界各地のプロジェクトがほとんどある」と紹介した。注目すべきは、これまでの夏の展示会に比べて、海外プロジェクトの優遇度、投資収益率が魅力的だということだ。シンガポールの高級ホテルが少なくとも8%の予想収益率を約束したように、ある米国の不動産プロジェクトも「予想」を明らかにした。収益率12%」の宣伝ポスター。

また、「投資移民」は依然として多くの住宅管理者に「致命的な誘惑」を与えている。ある海外出展者のスタッフは、昨年国内で不動産マクロコントロール政策が実施されて以来、一部の留学子女の住宅購入、投資移民の住宅購入などの需要を除いて、海外投資性住宅購入の需要も日増しに増えていると中国証券紙の記者に語った。「私たちのこのプロジェクトの中国人顧客も少なくありません。住宅購入に投資する割合は3割を超えています。これらの投資家はすでに大陸部で不動産投資をすることができなくなっているからです」。

部屋を見る者は冷ややかな目で見ている

中国証券紙の記者が住宅展示ホールに足を踏み入れたかと思うと、販売員の「包囲攻撃」に遭った。顧客を誘致するために、多くのビルが「もっと見つめて」戦術を始めた。パビリオンの東門の前で、2人の販売員が部屋を見ている若い夫婦を見つめ、そのうちの1人は男性にプロジェクト情報を紹介し続け、もう1人は女性の前に立ちはだかり、そのプロジェクトの割引などを紹介した。若い夫婦が「脱出」した後、2人はすぐに40代の中年看病者を「包囲攻撃」した。

今回の秋の住宅展示会では、海外、外都のビルプロジェクトの優遇度は北京の地元よりずっと大きい。一部のビルプロジェクトでは、一時払い割引特典が出ており、一部のオーシャンビューの住宅プロジェクトでは、「無料旅行、パック食宿」という看板を掲げて物件を見る人を引きつけている。また、出展者たちはパンフレットやライブパフォーマンスにも工夫を凝らしている。しかし、出展者や販売員の情熱に比べて、部屋を見ている人の態度は明らかに冷たい。

複数の部屋を見ている人が住宅価格を「力が入らない」と呼び捨てにしているため、展示会の現場は依然として「見ているものが多く買っているものが少ない」。今回の出展プロジェクトの割引は主に9.7-9.9割引の間の通常の割引に集中している。北京プロジェクトの最低割引は9.5割引だが、郊外の県にあることが多い。住宅展示会の最低割引は、海南四季春城II期の泉が天下に傾いて打ち出した「9.2割引」である。中国証券紙の記者が現場で見たところ、北京の地元プロジェクトの多くは、展示会期間中に購入し、一括払いの場合を除いて9.7-9.9割引を受けることができ、液晶テレビなどの家電を贈ることが多い。何人かの部屋を見ている人は、自分は北京の地元で働いて生活するためのちょうど必要なので、地方プロジェクトの優遇度がいくら大きくても始まらないと率直に言っています。「北京プロジェクトも勢いに乗ってやるべきだ」値段を下げるもう、何を送っても「浮雲」で、実質的な値下げだけが王道です」

現場で部屋を見ていた鐘さんは、中国証券紙の記者に対し、「私たちは改善型住宅の需要で、二環内に小さな家があり、遠いところでもう一軒面積が大きいものを買いたいと思っています。しかし、今の価格は全く受け入れられず、やはり高すぎます。三環から四環内の20000元/平方メートル程度は、私たちが納得できる心理的な価格です」と話した。

住宅購入者の住宅購入意向と動力は明らかに不足しており、住宅展組織委員会の統計によると、今回の秋の住宅展の4日間で13.07万人が住宅展を見学し、うち1.7万人が住宅購入登録をしたが、北京プロジェクトに登録した7843人のうち、1700人だけがプロジェクトに行って実際に住宅を見に行った。また、今回の展示会の成約平均価格は18090元/平方メートルで、春の展示会の21164/平方メートルの価格よりずっと低い。その重要な原因は、今回多くの出展住宅企業が打ち出したのは40年から50年の商業財産権プロジェクトであり、このような住宅源の価格は相対的に高くなく、住宅展全体の成約価格を下げた。

住宅企業の値下げ「右往左往」

業界関係者は、住宅展示会での買い手の様子見態勢はビル市の「縮図」にすぎず、今後しばらくの間、準購入者たちと住宅企業の間の「硬直」が続くと予想している。住宅価格が実質的に下がるかどうかは、売買双方のゲームの結果にかかっている。

北京不動産産業協会の陳志事務総長は、現在、住宅企業の値下げは「右往左往」の局面に直面していると直言した。土地取得コストなどの利益要素を考慮する一方、一方、圧力はビルプロジェクトのオーナーたちからも来ている。ある程度、古い所有者の圧力は住宅企業に伝わっている。「言い換えれば、住宅企業が大幅に下がることができないのも心理的な考慮に基づく。彼らは政策と市場の要求に順応する一方で、一部の古い所有者からの訴えに直面しなければならない」。

北京四季住宅展組織委員会の鄭向東副事務総長は、今回の住宅展の出来高を見ると、投資と投機の需要は明らかに弱まっているとみている。「しかし、住宅購入者が値下げに走って住宅を見に行ったとき、開発者は『武器を捨てて投降』していないことに気づき、痛ましくも痒くもない優遇措置のほか、市場はより多くの相互打診の雰囲気を感じていた」。これは多くの業界関係者の見方を裏付けるもので、調整予想がエスカレートしていることを背景に、売買双方の「様子見」が続いている。また、住宅企業の将来の政策の行方には幸運な心理があるかもしれない。

チェーン不動産の張月首席アナリストは、現在の情勢を見ると、今年末までに取引量が回復しにくく、さらに低水準を更新する可能性もあると予想している。所有者や住宅企業にとって、売却の難しさは増している。特に住宅企業では、信用収縮と資金回収の難しさが増大している中で、一部の開発者が資金圧力を緩和するために値下げ販売を続ける方法を採用していることを排除せず、住宅価格はさらに下がる余地がある。